نحو غد مشرق في جو ديمقراطي

معالجة أزمة السكن في العراق تتحقق عبر قوانين جديدة عادلة

خالد عيسي طه، مستشار قانوني مقيم في لندن
صحيفة الزمان، 26/10/2003

إن النمو السكاني الأعتيادي في الظروف الأعتيادية يؤدي الي بناء وحدات سكنية تواكب هذا النمو بمعدلاته المتقاربة، ولا شك ان العراق مر بأزمات جعلت النمو السكاني أعلي مما هو موجود من دور السكن.
كان المسؤولين في العهد الملكي يشعرون بوجوب ايجاد السكن المتوازي مع النمو السكاني، وفعلا فأنهم قاموا بأستحداث مناطق سكنية في بغداد ومنها مدينة بغداد الجديدة والكمالية وغيرها، وهي من القطاع الخاص، الا أنها كانت تلبي المطلوب.
في 14/7/1958 وجدت السلطة الوطنية ان بغداد قد هاجر اليها من الريف بعد ان وجدت الطبقة الفلاحية ان الأقطاع لا يوفر لهم متطلبات الحياة مما أدي الي النزوح الي المدينة ومزاولة المهن الحرفية.
إن الزعيم الوطني عبد الكريم قاسم قد انتبه الي هذا التحول وورم بغداد السكاني غير الطبيعي، اذ أن كثيراً من أبناء الريف بنوا الصرائف من المساكن في أحياء بغداد وكانوا يفتقرون الي أبسط ضروريات الحياة، واصبحوا خطراً يهدد الأمن والأستقرار في المدينة ومما ساعد علي هذا النزوح هو حدوث فيضانات أهمها فيضان 1954 واجتاحت مياه دجلة الضفة الشرقية، ولولا وجود سدة ناظم باشا لما استطاع النظام حماية العاصمة من الطوفان، فوجد عبد الكريم قاسم ان بغداد امتدت طوليا مع امتداد نهر دجلة وأصبح سكانها مع الوافدين من الريف أكثر من المليون، فقرر الخطوات التالية:
1 ـ ان يمتد بالبناء عرضا وعلي شرق دجلة من بغداد طريقا طوليا علي الامتداد، ثم أنشأ مدينة كاملة أطلق عليها مدينة الثورة تملك الضروريات الحياتية كافة.
2 ـ أصدر قرارا بترحيل ساكني الصرائف ومنحهم أرض مجانية للسكن في مدينة الثورة مع منحهم قرضا عن طريق المصرف العقاري، وهكذا وجدنا بغداد تملك رئة صحية لأستيعاب السكان حتي وصل تعداد هذه المدينة أكثر من مليوني نسمة الآن والتي تدعي الآن بمدينة الصدر، كما انه في عهد الزعيم قاسم بني دورا لذوي الدخل المتواضع من موظفين ومستخدمين ومكنهم من استعمال قروض عقارية بفوائد زهيدة، وأصبح في بغداد أحياء جديدة نشأت في عهد الزعيم عبد الكريم قاسم.
3 ـ ان عهد الزعيم قاسم اتجه لفكرة تعاونية مع الشعب في القضاء علي حاجة العوائل لسكن مريح، فقسم الأحياء حسب المنة، فأنشأ حي المحامين وباع الأراضي بأجور زهيدة للمحامين مع تسهيلات مصرفية، وكذلك حي المهندسين وحي الأطباء وغيرها كثير.

توازن العلاقات
إن الحل الجذري لأي أزمة سكنية ليس بأصدار قوانين تحد من حرية المالك بالتصرف بعقاره أو تمنح المستأجر حقوقا علي حساب صاحب الدار، فبالعدالة يجب ان تكون هناك توازن بين أصحاب العلاقة، والحل الوحيد هو ان تعمل الدولة علي انشاء دور سكن ومحلات عمل وعقارات وغيرها وحسب حاجة السوق وكما نراه في الدول الأوروبية حيث ان مسؤولية توفير السكن هو من مسؤولية الدولة وليس علي حساب فئة معينة.
أما في زمن البعث نجده أهمل هذه الناحية وأدخل البلد في حروب عبثية، حتي نجد ان القوانين التي شرعت متعددة وبآجال قصيرة آخذة بمبدأ ان القانون أتي لمصلحة المستأجر وهو الجانب الضعيف، ولم يسمح بزيادة الايجارات إلا باجراءات معقدة وهو اعادة تقييم العقار المؤجر، ومما زاد في الأمر هو التسلط اللاعادل من البعثيين، اذ نجد ان الدولة أبعدت مئات الآلاف من الأكراد الفيلية، وأخذوا بتوزيع أراضيهم بتهم من دون مسوغ قانوني، ثم أعقبها ابعاد أفراد حزب الدعوة باعتبارهم من التبعية ومواطنين من الدرجة الثانية، وانتهي حكم البعث ونحن في غاية التخبط القانوني وخاصة ما يتعلق بقانون العقار، وأخذ العراق بالغليان وشعبه لا يعرف من أين يبدأ في استحصال حقوقه، فصدام قد أذل الجميع ووزع ظلمه علي الجميع.
العراق الآن يمر بمأزق كبير فأصحاب العقارات الأصليين ابعدوا قسرا من بلدهم وبرجوعهم وجدوا ان عقاراتهم مشغولة من الغير من دون مسوغ قانوني، وانما تسلطا وظلما، ووجدوا آخرين قد اشتروا البيوت المصادرة، وهكذا نجد تشابكاً في المصالح سواء بني علي غش أو تزوير، لذلك أسرع الحاكم المدني الأمريكي وأصدر القانون المرقم (29) باعتباره مخولاً عن سلطة الائتلاف المؤقتة تعديلا لقانون تأجير العقارات وبموجب السلطات المخولة بها بصفته المدير الاداري للسلطة بموجب القوانين والأعراف المتبعة في الحرب وتمشيا مع قرارات مجلس الأمن الدولي ذات الصلة بما فيها القرار المرقم (1483) لسنة 2003، واقرارا بأن القانون المرقم (56) الصادر عام 2000 قد عدل قانون تأجير العقارات السكنية وهو القانون المرقم (87) لسنة 1979 ومنح بموجبه ملاك العقارات السكنية حق الغاء عقود الايجار اعتبارا من تشرين أول (اكتوبر) 2003 وادراكا من الادارة لواقع الأوضاع الاقتصادية الحالية التي تسبب نظام الحكم السابق من ايجادها والتي تحد من قدرة عدد كبير من العراقيين علي تسديد ايجار عقاراتهم السكنية في مواعيدها المحددة لذلك، أو تجعلهم عاجزين عن تحمل أعباء أي ارتفاع في قيمة الايجارات المطلوبة منهم وتحسبا لحالة عدم الاستقرار التي قد تنشأ عن انتشار وتعدد حالات طرد السكان من منازلهم المستأجرة، الأمر الذي يؤثر سلبيا علي الأمن وعلي رفاهية المواطنين العراقيين ورغبة منا في تحقيق التوازن بين حقوق وواجبات المستأجرين وملآك العقارات علي نحو عادل ومنصف قررنا ما يلي:
القسم الأول: مد فترات عقود الايجارات الحالية تعدل المادة رقم (15) من القانون رقم (56) لعام 2000.. وهو قانون تعديل قانون تأجير العقارات السكنية، القانون رقم (87) لعام 1979. يكون هذا التعديل علي النحو التالي:
أ ـ تعدل الفقرة الثانية من المادة (15) علي نحو يمنع مالكي العقارات من ممارسة الحق المكفول لهم بموجب نص الفقرة رقم (5) من المادة رقم (4) في قانون تأجير العقارات السكنية. كانت هذه الفقرة قد أجازت لمالكي العقارات السكنية أن يطلبوا افادتهم بتقدير لقيمة العقار الذي يملكونه لغرض تعديل قيمة الايجار، ولا يمارس مالكوا العقارات هذا الحق قبل 16 تشرين الأول (اكتوبر) 2004.

عقود الايجار
ب ـ تعدل الفقرة الفرعية 3 (أ) الواردة من القانون رقم (56) لعام 2000. وينص هذا التعديل علي حظر انهاء العمل بعقود الايجار من جانب ملاك العقارات قبل تاريخ 16 تشرين الأول (اكتوبر) عام 2004، اذا كان عقد الايجار قائما لمدة 12 عاماً او أكثر، ويحظر علي ملاك العقارات السكنية انهاء العمل بعقود الايجار هذه الآ اذا كانت هناك أسباب أخري مشروعة يبررها القانون للقيام بذلك.
القسم الثاني: تقييد تدابير تخفيف معاناة المطرودين من مساكنهم المستأجرة. 1 ـ تعلق تدابير تخفيف معاناة المطرودين من مساكنهم المستأجرة، وهي التدابير المكفولة بموجب تعديل نص الفقرة رقم (1) من المادة رقم (17) في قانون تأجير العقارات السكنية بنص المادة رقم (10) في القانون رقم (56) لعام 2000. يسمح هذا التعديل لملاك العقارات السكنية بطرد المستأجرين الذين لا يسددون ايجارات مساكنهم في المواعيد المحددة لذلك.
لا تطبق هذه التدابير علي المستأجرين الذين لا يسددون الايجارات المستحقة عليهم خلال الشهور التالية، ابتداءا من شهر نيسان (ابريل) وحتي شهر كانون أول (ديسمبر) عام 2003.
2 ـ يبقي التزام المستأجرين بدفع الايجار في مواعيد استحقاقه قائما. ان المستأجرين الذين لايسددون الايجار في المواعيد المحددة يخلون بالتزاماتهم التعاقدية، ويجوز ارغامهم علي الوفاء بتلك الألتزامات والتقيد بها عن طريق اللجوء الي القضاء الذي يتولي تحصيل تلك الديون.
القسم الثالث: الدخول حيز النفاذ
يصبح هذا الأمر نافذا اعتبارا من تاريخ التوقيع عليه. مما لا شك فيه ان من قام بتشريع هذا القانون يحس بعمق معاناة المستأجرين وهم الجانب الضعيف من الالتزام العقدي في استعمال منفعة المأجور، لذا وجدناه يتجه في تشريعه الي مبادئ تخفف وترخي علاقته السيطرة من جانب المالك التي كانت موجودة في قانون ايجار العقار السابقة وتعطي حرية لأيجاد توازن فيه فسحة من العدالة في هذه العقود المهمة جدا في هيكلية المجتمع وخاصة المجتمع العراقي الذي أصيب بالتضخم السكاني ودمار المساكن نتيجة الحرب الأخيرة مع أقدام السلطة البعثية السابقة علي حرمان فئات من الشعب حقوقهم في مثل هذا التملك بقوة غاشمة، سلطوية وشمولية علي رأسها الطاغية صدام.
ومما يعزز من هذه الفكرة، ان المشرع منع أصحاب العقارات من الرجوع الي لجان ضريبة العقار لتقييم العقارات المستأجرة لغرض رفع بدلات الايجار كما نص علي منع القاء العقود التي وقعت قبل 16 تشرين الأول (اكتوبر) عام 2003 لمدة 12 عاماً أو أكثر ومعني هذا ان هناك استمرار في عقود الايجار مما يمنع وصول الأذي والظلم لأي من الطرفين ولمنع المالك من التعسف في استعمال حقه من طرد المستأجر، ولابد من الأشارة الي ان هذه النصوص وردت علي دور السكن وليس علي مكاتب العمل التجارية، وهذا رأي صائب لأن المكاتب التجارية وجودها واستغلالها وبنائها لغرض الأستثمار والمرابحة، فيجب ان يستثني المشرع تلك العقارات من التحكم في العلاقة. ولنا في هذا الموضوع رجعة، اذ ان المشاكل التي يواجهها العراق في قضايا السكن وايجاد سقف تعيش فيه العائلة العراقية من أهم الصعاب التي يجب مواجهتها وبحزم وتوظيف القانون لمصلحة ورفاه الشعب وطمأنته علي التواجد السكني مع وجوب العمل فورا بتشجيع الأستثمار العقاري ودعوة الشركات الأجنبية لأنشاء أكبر عدد من الوحدات السكنية تتناسب مع التزايد السكاني، وهذا يجب ان يشمل المدينة والريف علي حد سواء نحو غد مشرق في ظل ديمقراطية ينشدها كل مواطن عراقي ذو هاجس وطني.